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房贷利率怎么选?你的房贷会多吗?

2020-03-04 08:24:47 大猫财经微信号 

作者| 猫哥

来源|大猫财经(ID:caimao_shuangquan)


很多人问猫哥,最近房贷利率要重新选择,要么固定利率,要么LPR+固定点差的浮动利率,一次定终生,到底怎么办呢?


这个问题其实挺简单,不少人为此犯愁,估计有个错觉,好像选对了能少交几十万房贷,选错了要多交几十万…….真的想多了。


01

LPR这几个字母有点唬人,所以有些人死活搞不明白。 这个猫哥普及过


简单说就是,钱的价格怎么定? 以前是央妈说了算,现在……也是。


但是方式有变化,以前的定价很长时间才变一次,现在央妈找了一堆机构说,你们离市场近,建议下该怎么定价合适吧。


于是大家各自报价,然后央妈去掉最高和最低的,算个平均数,这就是最近市场上钱的价格了,也就是利率新锚, 很市场化。


有人说,现在疫情期间,有些公司贷款利息都一点几了,我也想按这个水平还房贷,靠谱吗?想得美!


新政策下,参考的是5年期的LPR价格,LPR月月变,但你指望不上,房贷的锚,一年只能调一回。


02

以前的房贷很简单,除了固定利率,基本就是跟着基准利率浮动,差别是买房时候的条款,有人利率7折,有人上浮30%,房贷能差出好几个点。


所以总体来说,你的成本,在买房时候就决定了! 锚怎么换,对你的购房总成本影响不大!


那LPR+固定点差怎么算呢? 总共两步:

●? 用你的房贷合同约定利率,减去4.8%(去年12月的五年期贷款利率),得到一个数字,这个就是固定点差,以后就不变了。


●? LPR+固定点差,就是你的房贷利率了,LPR每年重新定价一次,你的利率也就跟着变了。



举个例子吧:


比如你的房贷打九折,基准利率4.9%,那4.9%x0.9=4.41%,这个就是你的约定利率,然后减4.8%,得到-0.39%,这个就是你的固定点差,一辈子不变。


同理,如果你的房贷利率是上浮10%,那你的固定点差就是4.9%x1.1-4.8%=0.59%。


点差有正有负,很好计算。


03

原理清楚了,做选择之前, 咱们还应该先明确几个基础概念:

●? 这个调整的初衷不是给房奴减负!你希望房贷立减10%,那是自己加戏;


●? 这个也不能有大幅上涨,否则老百姓(603883,股吧)受不了;


●? 所以,这个切换就需要平稳、安全,波动越小越好。


●? 但是吧,这个事银行都挺高兴。



品品! 你细品!


先说一个原因吧,今年的原则是保持不变,之前的基准利率4.9%,去年年底是4.8%,本来可以少交点,但这个利好现在享受不了了,有人算过,大概有280亿的规模。


04

现在回到正题上,怎么选择?


这个别靠感觉,推算一下利率变化后的房贷变化,就能看出你所面临的情形究竟是什么,也更容易做出选择。


不过算这个账,会哭的,为啥这么说? 因为我算了……


过程跟大家说下,不感兴趣可略过直接看结论。


按现行利率4。9%,咱们先假定有四个人,贷款利息各不相同,为了省事,咱们固定点差就直接用百分数,就不换算BP了:

甲: 房贷7折,固定点差-1.37%


乙: 房贷9折,固定点差-0.39%


丙: 房贷上浮10%,固定点差0.59%


丁: 房贷上浮30%,固定点差1.57%



我们假定基准利率有升有降, 表格第一行是老政策的结果,第二行是按照新锚调整后的结果。



看着眼晕?没关系,账本不用细看, 从旧锚切换到新锚,表中红色部分,用户占便宜,至少不吃亏;没标颜色的部分,银行占便宜。


结论就是两句话,对用户来说:

●? 如果基准利率在4.57%-5.24%这个区域时,新锚会比旧锚更贵;


●? 如果基准利率超出这些范围,低于4.57%或者高于5.24%,新锚会让一部分人受益,具体是谁,跟你的房贷利率有关。



所以,你知道银行为什么开心了吧?你也清楚自己所面临的情形了吧?


切换之后,同等条件下 你的房贷大概率会比以前贵一点点 ,所幸幅度很小,房贷是比较民生的产品,波动不会很大,在房价面前,这点小变化都是浮云


有人说,那选择固定利率不就好了?最近 利率下降的趋势比较明显,这么做短期看好像也不太明智。


所以,具体怎么选呢?


浮动利率短期看起来更好一些,长期看,不知道。


固定利率短期看起来会多花一些钱,长期看,不知道。


那不如省点是点选择浮动利率吧, 毕竟,自己凭本事贷的款,含泪也要还完。


撰文|叨叨

头图| Ritomm

排版| Seagull

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(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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